一棟アパートの修繕履歴の“有無”で売却価格はどれだけ変わるのか

不動産売却において「修繕履歴」は、買主が物件の価値を判断する際の重要な材料です。

特に一棟アパートは長期運用が前提となるため、過去のメンテナンス状況が価格に直接影響すると言っても過言ではありません。

■ なぜ修繕履歴が売却価格に効くのか？

買主側が一棟アパートを購入するときに真っ先に気にするのは、将来どれくらい修繕費がかかるかという点です。

そのため、屋根・外壁・給排水・共用部設備など、大規模修繕の費用は一度の工事で数百万円〜数千万円に達します。

•定期的に修繕が実施されている

•その記録が残っている（見積書・請求書・写真など）

これらが確認できれば、買主は「しばらくは大きな出費がない」と判断し、相応の価格を支払いやすくなります。

逆に記録が一切ない場合は、

•「どこまで手入れされていたのかわからない」

•「購入後すぐ大規模修繕になるのでは？」

と警戒され、リスク分の“値引き交渉”を受けやすくなります。

■ 修繕履歴の有無で価格はどれくらい変わる？

これは物件の築年数・構造・規模により異なりますが、実務の現場では次のような傾向があります。

● 築20〜30年のアパートでは数百万円の価格差がつくことも

例えば、築25年の木造アパート（利回り重視の市場）であれば、

•修繕履歴がしっかりある場合：予定修繕コストが読めるため、相場通りの価格で売れる

•履歴なし・外観や設備に劣化が見える場合：買主が将来の修繕費を織り込むため、数百万円〜1,000万円規模の値引きが発生することも

・大規模修繕【外壁塗装・屋根防水工事・給排水設備共用部の修繕・改修】等を実施している場合、

金融機関の融資年数が伸びるケースもあります。

大規模修繕のタイミングが迫っている築古物件ほど、この差は大きくなります。

● 鉄骨・RCは修繕費が高いので影響が大きい

RC造で屋上防水や外壁塗装が未実施だと、まとめて500〜1,500万円かかるケースが現実的です。

買主は必ずその点を価格交渉に利用してくるため、修繕履歴がない方が不利になります。

■ まとめ：修繕“記録”は最も費用対効果の高い売却準備

修繕そのものはもちろん重要ですが、実は記録を残しておくことこそ売却時の大きな武器になります。

同じ築年数・同じ利回りでも、

•修繕履歴がある → 相場価格で売れやすい

•履歴がない → 値引き材料にされやすい

という明確な差が生まれます。

つまり修繕履歴は、

「数十万円の工事で、数百万円の値引きを防ぐ」

そんな費用対効果の高い“売却資産”と言えるのです。

一棟アパートの売却・購入で後悔しない選択をしていただくために、全力で向き合います。

不動産のことは、どうぞ弊社にお任せください。