家賃滞納リスクについて

昨今、投資と言えば様々な投資があり、その中でも不動産投資の商品は、リスクとリターンが他の投資商品よりも予想しやすく、それを事前に理解しておけば、対策が打てるという投資商品です。
そこで今回は、家賃滞納に対する事前の回避策と、家賃が滞納された場合の対処法について解説します。「家賃滞納されたら、泣き寝入りするしかない。」「家賃を滞納している入居者が出ていってくれない。」不動産投資に興味があるものの、このような家賃滞納リスクが心配な方は、この記事を読んで安心して投資をはじめましょう。

家賃滞納リスクとは

家賃滞納リスクとは、入居者が家賃を滞納するリスクです。簡単に言うと、入居者が居るのに家賃を払ってくれない状態をいいます。家賃が入ってこない点では空室リスクと同じですが、家賃滞納では何が異なるでしょうか。

家賃を回収できないとどうなる？

家賃を回収できないと、まず単純に収益が悪化します。入居者は家賃を払わずに住み続けているため、しばらくの間は新たに入居者の募集もできません。
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が出している、賃貸住宅市場景況感調査によると、2022年下半期データでは、月初の滞納率が全国で5.0%、首都圏で4.1％、関西で8.2％、その他で4.8％でした。これは20人に1人が滞納をしているというデータです。
家賃が滞納されてしまうと、オーナーさんからすれば収入が止まり、本来家賃でまかなっているローン返済を、ご自身でご負担しないといけないリスクに繋がります。
2ヶ月滞納率は1.1%まで低下するため、入居者が家賃の支払いを忘れているケースが多数占めていると思われますが、見逃せないリスクです。

家賃滞納があっても簡単に退去させられない

家賃を滞納するような入居者はすぐに退去させればよいと考える方もいるでしょう。しかし、入居者は「借地借家法」で保護されており、立ち退き要請をするには一般的に3ヶ月以上の滞納実績が必要です。入居者と交渉を重ねても解決に至らない場合は、訴訟を起こして強制的に退去させることになりますが、弁護士報酬などの費用が発生します。退去要請は時間もお金もかかり、オーナーにとって金銭的にも精神的にも負担となる可能性があります。オーナーとしては費用も時間も余分にかかる家賃滞納リスクは避けたくても、完全には防げません。そのため事前にどう対応すればよいか、理解しておきましょう。

家賃滞納を防ぐ事前回避策について

家賃滞納を防ぐには、事前に回避策を講じることが重要です。
ここでは代表的な4つの回避方法を説明します。

◆入居審査を徹底する管理会社を選ぶ

事前に支払い能力の低い入居者を排除するには、入居審査が重要となります。入居審査はオーナー自身でおこなえますが、リスクや手間を考えると管理会社への委託がおすすめです。経験豊富な管理会社は、書類や入居者とのやり取りのなかで問題がある人物かどうか見抜くスキルを持っています。品質の高い管理会社に審査を依頼することで、家賃滞納リスクを抑えられるでしょう。
尚、弊社、株式会社プランインベストでも一律2,000円の消費税で管理を預からせて頂いておりますので、ご興味のある際は、お気軽に弊社までご連絡頂ければと思います。

◆入居者に連帯保証人をつけてもらう

入居者に連帯保証人をつけてもらうことも、リスクの回避策の一つです。連帯保証人は入居者が家賃を支払えなくなった際に、代わりに家賃を支払う義務を負います。家賃滞納が発生した場合は連帯保証人に家賃を請求できます。連帯保証人の職業、入居者との関係、収入などの情報を事前に確認しましょう。また、家族や兄弟など近しい間柄の人を設定してもらうことが望ましいです。

◆家賃保証会社に加入してもらう

事情があり家族や親族に連帯保証人を依頼できないケースもあります。このような場合は、家賃保証会社への加入を依頼しましょう。家賃保証会社は入居者の連帯保証人を代行する会社です。家賃は保証会社が立て替えるため、入居者への家賃回収は保証会社がおこないます。仮に訴訟になったとしても、その費用は保証会社が負担してくれます。保証料は入居者が支払うため、オーナーが費用を負担する必要はありません。

◆家賃の回収方法を自動引き落とし・カード払いにする

家賃の回収方法を自動引き落としやカード払いにすることも、家賃滞納の防止につながります。家賃滞納は、入居者が口座への入金を忘れていたことでも発生します。入居者に悪意がないとはいえ、期日までに家賃が入ってこないと、余計な管理の手間がかかります。支払い方法を口座からの自動引き落としやカード払いにすると、口座に残高がある限りは自動的に支払い手続きがおこなわれるため、滞納は起こりません。

家賃滞納が発生してもオーナーが無理に行動しすぎない

家賃滞納は重大な問題であり、少しでも早く解決したいと焦る方も少なくないでしょう。管理会社に管理を委託していると基本的には管理会社が対応してくれます。しかし、オーナー自身が解決のためにおこなった督促方法により、余計なトラブルへと発展するおそれもあります。家賃滞納が発生した際、オーナーのNG行動として、以下のようなものが挙げられます。
・非常識な時間帯に電話や訪問をする
・玄関やポストへの督促の張り紙をする
・連帯保証人以外の近しい人物への督促をする
・勝手に部屋の鍵を取りかえる
・無断で部屋に入り、物を撤去する

いずれの行為も場合によっては違法行為と見なされる可能性があります。すべてを自分で解決するのではなく、早い段階で管理会社などプロへの相談が大切です。

まとめ

家賃滞納リスクはゼロにする事はできません。しかし、事前にリスク回避策を講じることで発生確率を下げられます。また、事前にリスクを回避する手段の一つで挙げられる、サブリース契約という空室保証契約があります。
「入居者が付かない空室の際の期間は家賃を保証しますよ」
「その代わり月々の家賃の10パーセントは運営費として頂戴しますね」
と言った契約内容が一般的になります。
かなり魅力的な契約ではありますが、入居者がつきやすい好立地な物件などに対しては、あまり必要がないサービスだと思います。
また近年、あるサブリース会社の家賃未納問題が大変業界を震撼させました。なので一概にサブリース契約だからと言って安心は出来ません。やはり適切な賃貸管理会社を選んでいくことが一番だと思います。万が一家賃滞納が発生したとしても、適切な対処方法を理解しておけば、冷静に対処できるでしょう。自分で対応する自信の無い方は、実績のある管理会社に管理をお任せすることをおすすめします。
尚、弊社、株式会社プランインベストでも自信を持って賃貸管理の方を預からせて頂いております。
また不動産の事でお悩みの方は、全国無料出張相談も行っていますので、お気軽にご連絡下さいませ。