既存不適格建築物【ブロック塀編】

プランインベストAM事業部の高木です。

以前のコラムにも、【既存不適格建築物】や【違法建築物】の解説がありましたが、
今回は、建築基準法に基づいて建てられているブロック塀について重点的に解説して行きたいと思います！
皆様もブロック塀は町中でよく見かけるのではないでしょうか？？？
主に住居、建物を区切る壁に使われてますよね。

実はあのブロック塀にも建築基準法が設けられており、
高さ制限や土台となる基礎等、しっかりとルールに基づいて作らなければ、
違法建築物扱いや、既存不適格建築物に該当してしまう事も少なくありません。

違法建築物や既存不適格建築物の場合、現行の建築基準を満たしていない為、銀行の担保としての価値が低く評価される事があります。その為、融資可能額が低い事や金利が大幅に高い等のデメリットの条件が増えてしまい、売却に苦戦する事も大いに考えらえます。
不動産投資に重要な出口戦略に大きな影響を与えることになる為、未然に改善案を考えましょう！

既存不適格建築物とは

既存不適格建築物とは、建物を建てた時点では法令の規定を満たしていたが、
その後の法改正（建築基準法、都市計画法、条例等）により、現在の法令には適していない建物になった事を言います。

詳細はこちらのコラムをどうぞ

ブロック塀の必要性

①お隣さんとの境界線の明確化
②プライバシーの保護　他人から丸見えにならないように
③防犯面　侵入を防ぐ為や不審者が見渡せないように
④防火面　コンクリートと金属の構造なので燃えにくい素材
➄防風・防音効果

どれも皆様の生活に役立つポイントになってます。

しかし、このように役立っているブロック塀も様々な制限が建築基準法で定められており
間違った積み方で建築されていると、地震等から倒壊してしまう恐れもあります。
そんな事になってしまったら、通行人の被害や隣の建物の被害等が発生してしまいますが
原則としてブロック塀建築物の所有者に損害賠償責任が生じます。
現在ブロック塀を使った建物にお住まいの方、これから購入予定の方は危険性も含めて
安全に暮らせるように改めてしっかりと知識をつけておきましょう！！

【ブロック塀の建築基準法・第62条の8】
①塀の高さは地盤から2.2m以下とする　※ブロック塀11段です。
②塀の厚さは10cm以上(塀の高さが2m超2.2m以下の場合は15cm以上)
③塀の高さが1.2m(ブロック塀6段)超の場合は控え壁を建てなくてはならない
④塀の長さが3.4m以下ごとに塀の高さの1/5以上突出した控え壁を入れなくてはならない
➄コンクリートの基礎(土台)の丈が35cm以上、地面の深さは30cm以上なくてはならない
⑥塀の中に直径9mm以上の鉄筋が縦横とも80cm間隔以下で入っていなくてはならない
⑦劣化による塀に傾きやひび割れは無いか

【実際に何段まで積めるの？？】

一般的なコンクリートブロック1段あたりの高さは20㎝です。
そのため、1.2ⅿ以下のブロック塀をつくりたい場合、最大で6段まで積むことができます。
ただし、ブロック塀の高さには基礎も含まれる点に注意しなければなりません。
最大で11段積めば2.2mとなります。

控え壁って何？？

上記のようにブロック塀を建築基準法に沿って建設する必要があります。
その中で、控え壁という言葉を聞いた事がありますか？？
あまりどういう物なのか思い浮かばない方もいらっしゃるのではないかと思います。

控え壁とは、積み上げたブロック塀に対して強度を増すために壁面に対して直角に設置する補強壁の事です。ブロック塀は2.2m11段以下という決まりがあり、1.2ｍ6段以上になる場合は必ず控え壁が必要となります。

6段以上も積み上げられると、地盤の基礎がしっかりしていても地震や強風に耐えきれない可能性がある為、倒壊などの大きな被害が発生しないように建築基準に沿った補強を入れる必要があり、
また、ブロック塀の長さ3.4m以下ごとにこの控え壁を入れて補強箇所を増やすという事ですね。

2018年6月に発生した大阪府北部地震による影響で、ブロック塀が倒壊し小学生の女児が下敷きになってしまったという恐ろしい事件があります。そのブロック塀は高さ制限2.2mを大幅に超過した3.5mの高さであった事、更に控え壁の補強も無かった事が原因による倒壊となっております。

知識不足だったという事では到底済まされない問題となってしまうので、現在ご所有されている皆様はご自身のブロック塀に問題が無いか定期的な確認が必要となりますね。

既存不適格建築物をチェックするには

高さ制限や控え壁、劣化等は目視やメジャーで測って確認できますが、他には専門的な部分が多いので弊社PLANINVESTへご相談頂ければ、安全確保対策について的確にご案内させて頂きます。

国土交通省から出ている案内はこちら

多くの自治体では、危険と判断されたブロック塀の撤去や改善に対して補助金制度を設けている所もあり、主に通行の多い道路や通学路などが対象になるケースが多いようです。
このように町中で見かけるブロック塀には様々な建築基準に基づいたルールがあります。

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