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2020.02.27

事故物件のご売却

不動産投資ノウハウ物件売却
事故物件のご売却

事故物件専門の情報サイトもあるくらいですから、不動産を売却しようと考えている人は 「事故物件」という言葉を耳にしたことがあると思います。
「事故物件」という言葉は広く知られるようになりましたが、

  • 事故物件とはどういった物件を指すのか
  • 実際に事故物件は売却できるのか、
  • どのような売却方法があるのか
  • 価値はどのくらい下がってしまうのか

など、明確にわかっている人は少数です。
事故物件とは、殺人事件や自殺、孤独死などによって人が死亡したことで、 第三者が住む場合に住み心地の良さを阻害して敬遠してしまう物件などをいいます。
今回は、事故物件の定義や瑕疵について、事故物件の相場価格、事故物件の売却方法などを解説します。

事故物件に当たる具体的な条件

いわゆる事故物件という表現には法的なルールはありません。
一般的に物件自体には問題がないが、物件内で殺人、自殺、孤独死、不審死、事故死などの, 人の死亡に関する事象があった物件のことを事故物件と呼んでいます。
もちろん事故物件を売却する場合は、売主には発生した事実を告知する義務があります。
事故物件には以下のような事例があります。

  • 室内で殺人事件が発生した
  • ベランダから誤って転落し、死亡した
  • 敷地内の駐車場において、車内で自殺した
  • マンションのエレベーター事故で事故死した
  • 室内で孤独死しており、異臭騒ぎで発覚した

このように、物件の室内で発生した場合はもちろん、マンションの共用部分やエレベーター、敷地内駐車場などで発生した事件・事故なども、 不動産売却においては事故物件として告知義務があります。
告知義務を果たさずに買主がその事実を知った場合、告知義務違反として損害賠償請求もしくは契約の解除のリスクがあります。

心理的瑕疵

瑕疵とは欠陥や不具合、故障などを意味する言葉ですが、心理的瑕疵とは「その事実を知っていれば契約(購入)しなかった」 というケースを指します。
いわゆる事故物件は心理的瑕疵に該当しますが、その他にも該当するケースがあります。

  • 物件内で殺人・自殺があった場合
  • 物件内で事件・事故による死亡があった場合
  • 物件の隣や周辺で火災などの災害や事件があった場合
  • 近隣に指定暴力団事務所や過激な新興宗教団体などの施設がある場合
  • 近隣にゴミ処理場、原子力発電所、産業廃棄物処理場、刑務所、風俗店などの嫌悪施設がある場合

このように、心理的に嫌悪感を抱いたり抵抗感を感じたり、住み心地の良さが阻害される要素を心理的瑕疵といいますが、 判断が難しい場合もあります。
たとえば、人は誰でも死ぬので病死などの場合は心理的瑕疵かどうか等は判断に悩むところです。 ただし、告知せずに購入する人が知った場合は、「知っていれば買わなかった」 と言われるとトラブルのもとになりますので注意が必要です。

物理的瑕疵

物理的瑕疵とは「物件自体に欠陥がある」というケースです。
見た目でわかるケースも多くあります。 物理的瑕疵にあてはまる具体的なケースは、以下の通りです。

  • 屋根やサッシから雨漏りしている
  • シロアリ被害が発生している
  • 柱や基礎部分などの構造上主要な部分にヒビが入っている
  • 台風により床上浸水した
  • 土地が地盤沈下している
  • 土壌汚染が生じている

こういった事実ももちろん売主に告知義務があります。
ただし、告知したうえで買主が価格面などの調整によって納得した場合は、瑕疵担保免責となります。

法律的瑕疵

法令上の制限などにより、建物を建てられないなどの物件の自由な利用が阻害されるケースをいいます。 具体的な事例は、以下のようなケースがあります。

  • 計画道路の予定地であるため、建物の建築に制限がある
  • 現行の法律には適合していない既存不適格物件
  • 接道義務を満たしていないため再建築不可の物件

その物件を購入しても、建て替えることができない、もしくは建て替えた場合に小さな建物しか建てられない、 などのケースがあるため注意が必要という認識となります。

事故物件の売却価格の相場

事故物件を売却する場合、売却価格の相場は通常物件とどのくらい違うのでしょうか。ここでは、事故物件の売却価格の相場について見ていきましょう。

事故物件と通常物件で相場の違い

事故物件といっても、心理的瑕疵がなければ通常の物件と一緒ですので、
立地や環境、築年数などによっては高い価格で売れる物件もあります。
問題は、事故物件の原因となった心理的瑕疵が、需要や価格にどのくらい影響を及ぼすか、ということです。

事故物件の相場は「買い手の受け取り方」で差が出る

心理的瑕疵は、買い手の受け止め方や感受性により差が出てきます。 「その程度のことで価格が下がるのであればラッキー」と受け止める人もいるでしょうし、「絶対に見送り」と受け止める人もいます。
例えば、共用部分で事故死があったことを許容できる人とできない人に分かれたり、室内での孤独死を許容できる人とできない人に分かれたり、 人によってさまざまなのです。

物件自体の魅力で事故物件の相場が下がらないことも

先ほどお話ししたように、事故物件の評価は買い手の受け取り方によって大きく変動するため、 事故物件の内容と物件自体の特性や魅力とのバランスが重要になります。
通常は、図面に「告知事項あり」と記入することによって、事故物件であることがわかりますので、その段階で事故物件の内容を告知します。
買い手は、立地や住環境などのポジティブ要因と価格や事故物件の内容によって、購入の判断をすることになります。
駅から近く需要が旺盛なエリアにある事故物件であれば、それほど下げなくても決まる可能性もありますし、 駅から遠くあまり需要が少ないエリアであれば思い切って金額を下げなければ決まらないでしょう。

いずれにしても、事故物件の場合は通常物件と比較すると、値下げをすることを前提に物件自体のポジティブ要因や事故物件の内容によって、 価格が上下すると考えられます。

事故物件と通常物件の相場を比較

一般的な相場として通常物件と事故物件を比較した場合、20〜50%程度の割引が必要となります。 例えば、適正な相場価格3,000万円の事故物件の場合、心理的瑕疵の内容によって1,500万円〜2,400万円程度になることを想定しておきましょう。

事故物件の定義や相場、売却方法などについて解説してきました。
事故物件の定義や心理的瑕疵に対する告知義務期間は、法的に明確に決められている訳ではありませんが、 売主としてやるべき対応を行い、誠実に買い手に向き合うことと、しっかりとした売り出し方で売却への道は開けてくるでしょう。

まとめ

事故物件の売却に関してはプロフェッショナルの協力が不可欠です。
私たちは豊富な取引でのノウハウ・スキルを活かし、売主様の立場になり、協力し、ご売却を目指します。
また、場合によっては買取という方法もあります。
買取であれば弊社に売却するので瑕疵担保責任がなく、すぐに現金化することも可能です。
オーナー様の売却に関する方向性に応じて、一番メリット有る方法をご提案させて頂きます。

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