空室リスクとその対策
マンション投資のリスクには
・金利上昇リスク
・家賃下落リスク
・空室リスク
などがありますが、その中でも空室リスクは他と比較して損害が大きくなる可能性が高いです。
そのため、空室リスクに対しては十分に対策をして取り組むべきでしょう。
今回は空室リスクはどのような点が運用に大きく影響するのか、また、今現在空室の場合や、
これから仮に空室になってしまった場合の対策の方法について考えてみたいと思います。
空室リスクとは・・・
賃借人が退去した場合、次の入居者が決まるまでに数ヵ月間空室になるケースが珍しくありません。
購入時には、退去後の空室期間や収支はシミュレーション上計上されてない事も多いです。
一般的に、退去後の空室期間は2、3ヶ月位と見ておくケースが多いので、
その期間が例えば4ヵ月以上に渡った場合などには当初のシミュレーションから大幅に狂いが生じてしまいます。
空室になるとその間は家賃収入が発生しませんので、今までストックした資金から管理費や修繕積立金の支払い、
ローンの返済をしなければいけません。
空室が長期化すると、そのぶん収支が悪化しますので、運用上のリスクになります。
空室リスクは金額的な被害が大きい
マンション投資における支出は、管理費や修繕積立金の支払い、ローンの返済、その他の経費という形になります。
管理費・修繕積立金は数千円～数万円くらいに設定してあるマンションがほとんどですが、
ローンの返済はそれ以上の額になるケースが多くなります。
例えば毎月7万円を返済している場合、空室になると毎月7万円に管理費・修繕積立金の合算金額の支出が必要になります。
仮に空室期間が3ヶ月続いた場合は21万円以上、6ヵ月続いた場合は42万円以上の持ち出しをしなければいけなくなります。
マンション投資での毎月の手残り額は1万円以下やマイナスになっているケースも多く見受けられます。
仮に毎月の手残りが1万円の場合は、42万円の支出を取り戻すのに3年以上かかります。
そう考えると、空室リスクの収支へのインパクトはとても大きいと言えるでしょう。
マンション経営をしていくうえで、空室になる可能性は常に付きまとうものです。
では仮に、空室になってしまった場合の対策などを、事前に考えておく必要があります。
ここからはその対策について、考えてみましょう。
募集時の条件を工夫する
近隣に類似する物件がある場合、より家賃が低い方が選ばれる可能性がありますので、
募集をする際は他のマンションの家賃と比較して、条件を良くして出すことも検討しましょう。
しかし、家賃を下げる場合は収益を減らすことになりますので、相場を見ながら無理のない範囲で検討することが大切です。
また、家賃を下げたくない場合は、フリーレント期間を設けたり、礼金をなくしたりする方法もあります。
賃借人に競合の部屋より優先順位を上げてもらうには、競合がどういった募集内容になっているかを知ることが大切です。
近隣の競合マンションに勝つためには、それらの空室状況や賃料などを常にチェックしておくようにしましょう。
リノベーションをする
築年数が多く経過している場合、家賃を下げるだけでは応募が入りにくい可能性もあります。
その場合、早い段階でリノベーションすることも検討してみましょう。
リノベーションをすると支出が大きくなりますが、空室の期間が長期化することでも大きな支出になり得ます。
近年では不動産会社のリノベーション技術が飛躍的に向上していますので、
リノベーションの効果は空室対策だけではなく、売却の際のプラス材料になる可能性も大いにあります。
リノベーションをする際は、売却の件も含めて不動産会社と相談し、賃貸ニーズや収支についてよくシミュレーションするようにしましょう。
収益を改善し、空室リスクに備える
空室になった場合はその期間中家賃が入りませんので、ローンの返済や管理費等の支出は、
今までの貯金から支払わなければなりません。
次の入居者が見つかるまでに持ち出し金額が数十万円レベルでかかる可能性もありますので、
空室リスクにスムーズに対応するにはその分の資金のストックが必要です。
ストックを増やすためには、常に収支の改善をして、毎月手元に残るお金を少しでも増やす必要があります。
例えば、より低い金利で借り入れができる銀行へのローン借り換えを検討したり、
余裕資金がある場合はローンの繰上返済をしたりするなどで、少しでも返済額を減らすことが必要です。
日頃から資金管理は厳しくし、リスクに備えるようにしましょう。
賃貸管理会社の変更を検討する
不動産管理会社の業務内容は、一般的な管理業務のみならず、賃貸借の仲介も担っていることが多いです。
そのため、賃貸仲介の力のある不動産会社が管理会社になると、物件の空室も改善されます。
また、賃貸仲介に強い会社であれば、普段からお客様に様々な空室対策のアドバイスをしていますので、
アイディアがたくさん出てきます。
将来的には空室対策のアイディアを提供してくれる不動産管理会社が、あなたに一番役に立つ会社となります。
また、管理会社によって管理の仕方や、管理手数料等も変わりますので、
空室時以外でも、収支の改善にも繋がります。
弊社でも一律2,000円で賃貸管理をさせて頂いておりますので、
現状の管理手数料等にご不満がある方は是非ご検討ください。
まとめ
マンション投資での空室リスクと、その対策についてご紹介しました。
空室リスクの損害額は他のリスクによる損害額より大きくなる可能性が高いので、
損害を軽減するために対策を万全にしておくことが大切です。
また、空室が長引いたために運用が行き詰まった、ということにならないように、
資金管理には厳しい目を持ったりするようなリスクヘッジをきちんとしておくようにしましょう。
空室のご不安がある方や、収支の見直しをお考えの方は
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