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2020.10.20

良い賃貸管理会社の判断ポイント

不動産投資ノウハウ物件売却管理
良い賃貸管理会社の判断ポイント

物件の賃貸管理はご自身で管理を行うのは大変なので、基本的に管理会社に委託している方が多いかと思います。
とはいえ、今管理している管理会社にご不満や疑問を感じているオーナー様も多くいらっしゃるのではないでしょうか。
今回は賃貸管理の業務と、管理会社の判断ポイントについてご説明いたします。

賃貸管理とは

まずは、管理会社の業務を理解する必要があります。
一般的に、
《入居前の業務》
・賃料査定
・募集図面作成
・募集窓口
・広告掲載
・入居希望者の適正審査
・契約業務

中にはリフォームが必要な場合、「内装工事見積・発注」の業務も含まれます。

《入居後の業務》
・集金代行
・設備トラブル受付・対応
・解約手続き
・退去立会・現況査定

いずれも専門的な知識と多大な時間・労力を要します。
これらを専門とする不動産会社に業務を委託することで、効率的な家賃収益を得る事が可能になります。
ほとんどの業務は管理会社にて対応してもらえるので、本業が忙しい方でも問題なく経営することができます。
デメリットとしては、管理会社に支払う管理費です。
最近では定額の管理会社も増えましたが、一般的には家賃の5%前後が多いです。

賃貸管理会社とのトラブル

収益物件を運用するにあたり、切っても切れない存在なのが賃貸管理会社です。
しかし、オーナー様と賃貸管理会社の間でトラブルが発生するケースも少なくありません。
トラブルの例としては以下のパターンが多いです。

1、空室が長期間続く
賃貸管理会社とのトラブルの中で一番多いのが空室問題です。
管理をお願いしたものの長期間空室のままになってしまい、管理会社から何の提案もないといった場合があります。
こうした事例を避けるためには、自ら管理会社に確認の連絡を入れてみるようにしましょう。
管理会社に任せきりではなく、早期発見して問題を解決することで更なる収益にも繋がります。

2、管理会社が信用できない
入居者の入退去の連絡がない、サブリース金額が大幅に減額されるといった事例もあって、管理会社が信用できなくなることもあります。
大切な収益物件を任せている相手が不誠実であれば、不安に思ってしまうのはしょうがないことです。
そうした場合には、管理会社で担当者以外のスタッフにも相談してみましょう。
オーナー様からの要望を再度伝えることで、管理会社側も担当を変更してくれるなどの手を打って対応を改めてくれることがあります。

3、家賃送金が滞る
月々の家賃の送金が、遅れたりする場合は要注意です。
こうした場合、管理会社が資金繰りのために入居者から預かった家賃を他に流用しているといったケースもあり、
最悪の場合はそのまま倒産してしまいその分の賃料はその後も入ってこない事も考えられます。

良い賃貸管理会社を見極めるための判断ポイント

数多く管理会社がある中で、なるべくトラブルが無く、対応が良い管理会社を選びたいものです。
それでは、どのように管理会社を選んだらいいのでしょうか?
以下にて、管理会社を選ぶ時のポイントをご紹介します。

1、会社・担当者の信用性
オーナー様の財産でもある物件を預けるのですから、その会社・担当者は信用に足るものでなければなりません。
いかに家賃収益を最大化し、良い入居者を見つけ、円滑な管理業務を遂行するかは誠実な会社・担当であるかにかかっています。
恣意的でないか、自分の物件や状況に寄り添った提案をしているのかを見極める事が必要です。
オーナー様の話や考えを無視し、自分の意見ばかり押し付けてくるような担当者(管理会社)はやめた方がいいでしょう。

2、客付け(入居者を付ける)の力があるのかどうか
入居者を付ける事は大変なプロセスとなります。
いち早く家賃収入を得るにはスピードも重要ですが、しっかりと家賃を払っていく資金力と入居後に問題が起きない信頼性のある入居者を見極められるかも非常に重要です。
空室の期間が長く続くようだったり、改善案も無いようでしたら、管理会社を変える事も視野に入れた方が良いです。

3、有事の際の対応
入居後にトラブルが発生した際にしっかりと対応できるかというのも重要なポイントです。
管理会社が誠実な対応をし問題を解決すればオーナー様の手を煩わすことはないのです。
有事の際にどういった対応を取るのかはしっかりと確認していただくのが良いです。
こちらに関しましては、実際に管理してみないとわからないこともあるのですが、まずはオーナー様に対する対応態度を1つの判断基準にするのが良いと思います。

4、売却の際も対応可能か
タイミングを見て売却も検討したいなどのニーズにも、即時対応できる体制があるとオーナーも最大収益を享受できるかと思います。
どんなに賃貸管理が良くても、最終的に売却をする際に高値で売れないような会社だと、最後の最後に損をしてしまいます。
賃貸・売買双方の提案ができる会社であればオーナー様の選択肢が広がりますので、どちらにも対応できる管理会社を選ぶのが得策です。

5、管理内容に合った管理手数料である
オーナー様が管理会社に支払う管理手数料について、一般的な相場はありますが、会社によってバラバラです。
特に長期的な目線で見た時には、千円の差でも最終的には大きな金額になりますので、大事な部分になっています。
お部屋の大きさが狭くても広くても、管理会社がやるべき業務は基本的に変わりませんので、賃料により管理手数料が変わる賃貸管理はお勧めいたしません。

まとめ

管理会社によって管理手数料やサポート体制が異なるので、委託する場合は見極めることが非常に大切であり、中長期的な計画を見据えた上で、自分に合った強みを持つ管理会社を選定し、信用に足る「人」・「会社」なのかを見て、決断するといいでしょう。
また、今現在でオーナー様が管理会社に不満を抱えたり、担当者に相談をしづらい状況なら、早めに見切りをつけ新しい管理会社を見付けることが重要になります。
物件の管理も売却も、最後まで二人三脚で進めていけるような管理会社を見つけましょう。

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