サブサブリース契約とは

近年不動産投資において問題になることが多いサブリース契約ですが、実はサブリース契約が二重になっている、サブサブリース契約というものがあるのをご存じでしょうか？

サブサブリース契約の仕組みとは

サブリース契約は、オーナー様から不動産会社が借り受けた物件を、不動産会社が賃借人に又貸しする契約です。メリットとしては借り受ける代わりに空室時の賃料を保証してくれたり、入居者の募集や集金の代行をしてくれます。
サブサブリース契約とはオーナー様からサブリース会社、そこから更にサブリース会社へ契約を行い、別の不動産会社に又貸しを行うといったものです。これらはオーナー様が知らない間に行われている場合が多く、気づいた時にはトラブルに巻き込まれているというケースも少なくありません。

なぜサブサブリースをするのか

例えば、実際の入居者が１０万円の賃料をお支払いしているとします。サブリース契約は、一般的に実際の入居者の賃料の9割保証となっておりますので、その場合、オーナー様のお手元に入ってくるサブリース賃料は、約９万円ですよね。ただ、サブサブリース契約の場合は、サブリース会社（A社）にもサブサブリース会社（B社）にも利益を取られてしまいますので、オーナー様のお手元に入ってくる賃料はサブリース契約の場合と比べて、低くなってしまうケースが多いです。A社がB社とサブリース契約を結ぶと、A社はサブリースの利益が入り、入居者の募集や管理等はB社が行うため、管理の手間も減ります。もちろんB社にもサブリースの利益は入ります。特にA社はリスクや手間がなくなって、サブリースの利益が入ってくるということになりますので、自社でサブリース契約をするよりも、サブサブリース契約にした方がメリットが大きくなるので、オーナー様の許可なく、サブサブリース契約にしているケースが多いです。

サブサブリースで起こるトラブルとは

・オーナー様と入居者の間に不動産会社が2社入っていて、オーナー様が入居者の選定を出来ないので、条件の悪い入居者が入ることもあり、マンション内トラブルに発展する可能性ができてしまう。また、室内を綺麗に使ってくれていないと修繕費等の出費が増えてしまうリスクが上がる。

・サブリース会社の中にサブリース会社がいるため、解除をする際に、手間や時間が2倍かかってしまう。また、1社サブリース契約を解除出来ても、もう1社が解除をしてくれない等のリスクもある。

・オーナー様に振り込まれる賃料は、入居者の賃料からサブリース会社2社分の利益が差し引かれている為、収支が悪くなってしまう。集金代行契約であれば、プラス収支であっても、サブサブリース契約をしているが為に、マイナス収支になってしまう事がある。

サブサブリース契約のトラブルを未然に防ぐには

サブサブリース契約のトラブルを防ぐには自分でしっかりと対策をするということが大切です。
ここでは、下記の二つを主に解説していきます。

・契約内容を隅から隅までしっかりと確認する。
契約内容を隅から隅まで確認するというのは、サブリース契約だけでなく、どのような契約においても重要です。契約書には取引の条件や義務が明記されているため、契約内容を把握しないままサインしてしまうと、後々トラブルの原因になる可能性があります。
さらに、建物の管理規約や共有施設の使用方法など、契約書以外にも重要な情報が書かれている書類がある場合もあります。契約をする際には、契約書だけでなく、契約に関係する全ての書類を入念に確認し、不明な点があれば契約相手に確認することが大切です。適切な情報を事前に把握しておけば、将来的なトラブルのリスクを軽減できるでしょう。

・不動産会社をしっかりと見極める。
まず、不動産会社の信頼性を確認しましょう。信頼できる不動産会社であれば、契約内容について丁寧に説明してくれますし、不動産投資やサブリース契約のメリットだけでなくデメリットも解説してくれるはずです。質問をした際に丁寧に答えてくれるか、話をごまかしたりしないかなども確認して見極めることが大切です。
次に、不動産会社の実績や評判も調べてみてください。実績がないところだと、万が一トラブルが起きた際にスムーズに解消してくれない可能性もありますし、契約をする際に不安を感じてしまいますよね。実績があったとしても、過去のトラブルやクレームが多い場合は、その会社を選んで契約するのは避けたほうが良いでしょう。

まとめ

近年、トラブルが増えてきているサブリース契約ですが、そこから派生したサブサブリース契約も件数が増えてきております。オーナーさんの知らない間にサブリース会社が増えることによって、トラブルが起きた際の対処が複雑化する場合がかなり多いので、未然に防ぐためにも契約書の内容をしっかり読んで理解し、信頼できる不動産選びをすることがとても大切です。
また、弊社、株式会社プランインベストではサブリースの解除に関するお手伝いや、サブリース継承での売買等も多く取り扱わせていただいております。
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