不動産の減価償却について | PLANINVESTの不動産コラム

不動産の減価償却について

藤﨑

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不動産の減価償却について

不動産を所有されている方や購入を検討されている方にとって「減価償却」という言葉を耳にする機会がおおいのではないでしょうか。
不動産と減価償却は非常に密接な関係にあるため、不動産を所有されている方や購入を検討されている方は、減価償却の概要と減価償却費の計算方法については理解しておくべきです。

今回のコラムでは、不動産の減価償却に関して深堀りしてみようと思います。

減価償却とは

減価償却とは、簡単にいうと「何年にもわたって使用し、利益を生み出すもの」については、購入した年に全額費用計上するのではなく数年にわたって費用計上していこう、という考え方です。
例えば、年間の利益が1億円の会社が2億円の設備投資をした場合、その設備の購入費用をその年に全額費用計上してしまうと、いきなり1億円の赤字がでてしまいます。
本来、そのような設備は何年にもわたって使用し利益を生み出してくれるものですから、徐々に損耗し価値がなくなっていく、と考えるべきです。
そこで国が「この資産はこれくらいの期間で価値がなくなる」という耐用年数をあらかじめ定め(法定耐用年数)、その期間内で分散して費用を計上しましょう、と設けた制度が減価償却なのです。

ちなみに、減価償却はあくまで会計上・税法上の制度であって、実際の減耗や劣化に相当する金額ではありません。
また、土地に関しては減耗や劣化したりするものではないと考えるため、減価償却をすることができません。
不動産の減価償却の場合は、取得価格を建物と土地に分けて、建物の部分に対してのみ減価償却をすることができます。

減価償却費の計算方法

不動産の減価償却費の計算方法には、定額法と定率法の2種類がありますが、建物については平成10年4月1日以後の取得、設備については平成28年4月1日以後の取得において定率法が廃止されたため、ここでは定額法についてご説明します。
定額法とは、固定資産の法定耐用年数の間、毎年同じ額の減価償却費を計上する方法です。
定額法による減価償却費の計算方法は以下の通りです。

【1年間に計上できる減価償却費=建物価格÷減価償却期間】

投資用の不動産の場合、減価償却期間(法定耐用年数)は建物の構造と用途によって変わります。
投資用マンションの主な構造は鉄筋コンクリート造(RC造)で、用途が住宅用のRC造であれば法定耐用年数は47年ですので、新築でRC造のマンションを購入した場合、減価償却期間は47年となります。

中古で投資用マンションを購入した場合の減価償却期間に関しては、下記の式に築年数(経過年数)と法定耐用年数を当てはめて計算します。

【減価償却期間=(法定耐用年数ー経過年数)+経過年数×20%】

例えば、築20年のRC造の物件を購入した場合の減価償却期間は
(47年ー20年)+20年×20%=31年 となります。

中古物件でも法定耐用年数を越えている場合の減価償却期間に関しては、法定耐用年数に一律20%をかけて算出します。

まとめ

今回のコラムでは、大まかな減価償却の概要についてご説明させて頂きました。
投資目的で不動産を所有されている方にとって、不動産の減価償却は毎年の確定申告の際や売却をする際などに大きく関わってきます。
知識として身につけておくことで、より明確な出口戦略を立てることができます。
不動産投資を行っている方であれば、減価償却費は必要経費として毎年計上できますので、節税対策として投資用不動産を購入された方も多いのではないでしょうか。

減価償却による節税に関しては別のコラムで詳しく説明させていただいておりますので、そちらをご参照ください。

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