投資用マンションの「重要事項調査報告書」について | PLANINVESTの不動産コラム

投資用マンションの「重要事項調査報告書」について

萩原

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投資用マンションの「重要事項調査報告書」について

マンションを売買するとき等に使用され、そのマンションの情報が細かく記載されている書類であり、基本的に買主が知りたい情報が詰まっているのが「重要事項調査報告書」です。
その名の通りとても重要なことが記載されている報告書なので、マンション購入時には必ず確認すべき書類のひとつです。
今回は、投資用マンションの「重要事項調査報告書」のどこに注目すれば良いのか、特に気を付けておきたいポイントについて解説します。

重要事項に係る調査報告書で何がわかる?

「重要事項調査報告書」は、そのマンションのいわゆる説明書のようなもので、マンション管理会社が発行しています。
多くの場合は、売主の仲介会社が売買をするマンションの管理会社に依頼します。重要事項に係る調査報告書に書かれているのは主に以下の内容です。

・調査依頼日(いつ時点の内容なのか)
・対象となるマンション名や部屋番号、所在地、建築年次
・マンション全体の修繕積立金総額
・管理組合の金融機関からの借入額
・売却依頼主の管理費や修繕積立金
・上記の滞納額
・共用施設の費用や滞納額
・管理組合全体の収支(管理費や修繕積立金の滞納額含む)
・管理費や修繕積立金の改定予定
・竣工年次や共用部分の修繕実施履歴
・大規模修繕工事の予定の有無
・マンションの管理体制
・共用施設(駐輪場、バイク置場など)の有無やルール
・アスベスト使用調査や耐震診断実施の有無
・その他(ペット飼育、フローリング等)

特に気を付けておきたい4つのポイント

①管理費や修繕積立金の改定予定
管理費や修繕積立金は総会で決議を取り、その上で値上げを行います。
ある日突然値上げされるという事はありませんが、検討段階であることや、すでに総会で値上げが決定している場合は、この項目に記載されています。
購入しようとしているマンションの修繕積立金の総額がいくらあるのか。ガイドラインに基づいてしっかりと修繕計画が立てられているかをしっかりと把握しておきましょう。
大規模修繕工事の直後であれば、残額が少なくても問題ありませんが、あまりに積立金総額が少ない場合は、今後、修繕積立金の値上や一時金の徴収の話が出ないとも限りません。大規模修繕予定と修繕積立金総額をチェックすることで、マンションの修繕計画が適切なのかを判断する材料になります。
いつ、どんな工事が行われたのかが記載してある「修繕工事履歴」もあわせてチェックしておくといいでしょう。

②管理費、修繕積立金の滞納額
購入予定の部屋の管理費や修繕積立金に滞納があれば、売主が 引き渡しまでに 滞納額を清算しなくてはなりません。
万が一滞納金がある状態で契約してしまうと、新たにその物件を購入した所有者が支払うことになってしまうので、十分注意しましょう。
また、マンション全体でも滞納金が発生していないか確認しておく必要があります。
ある程度の滞納はよくあることですが、滞納が多く回収ができていないマンションは、管理や運営、大規模修繕がきちんと実施できなくなる恐れがあるので、その額があまりに大きい場合は注意しておくべきでしょう。

③管理形態
マンションの管理は本来、区分所有者によって組織された管理組合が主体となって行いますが、管理業務には様々な専門知識が必要なため、多くの場合は管理会社に委託します。
管理形態には、管理会社に一切の業務を委託する「全部委託管理」と管理の一部を委託する「一部委託管理」、マンションの管理組合によって管理を行う「自主管理」があります。
管理形態が自主管理の場合、気を付けなければならない注意点があります。
例えば、毎月支払う修繕積立金の額が少なく、修繕積立金が十分に積み立てられていない場合があります。
投資用マンションのように所有者が自ら住んでいない場合は管理組合がうまく機能せず、管理がずさんなマンションも多くあります。
トラブルを避ける為にも、はじめて購入する投資用物件は、管理組合が管理会社へ管理委託しているマンションを購入することをおすすめします。

④火災や雨漏り、心理的瑕疵、マンション内トラブル
こちらは売買の重要事項説明書と重なる箇所になりますが、自殺などの心理的瑕疵や火事、水害、漏水事故など買主が知りたいと思われる項目です。
この項目は管理組合が把握している情報が記載されるので、有か無の他に不明と記載されている場合もあります。

まとめ

マンション全体の過去を知り、未来を予測するための手がかりになるのが、この重要事項調査報告書なのです。
中古マンションの場合は、同じ規模や築年数であっても管理状況次第で、綺麗に保たれている物件もあれば、薄汚れて壁のあちこちに亀裂が入っている物件もあり、管理状況によって、そのマンションの資産価値も変わってきます。マンション売買では、把握していなかった管理費の滞納金や大規模修繕費用の不足分を請求されたりすると、返済計画に大きなトラブルを生じる結果になります。
マンションの耐震構造や工事履歴など安全性の問題もクリアにしておく為にも、きちんと目を通しておく必要があるのです。
投資用マンションを購入する上で、そのマンションの管理状況を把握する事は大変重要です。不動産価格や利回りだけを見て物件を購入するのではなく、適切な管理が行われているかというポイントをしっかり押さえて物件選びをしていきましょう。
内容を見てわからないことがあれば、きちんと営業担当者や先方の管理会社に確認して理解し、納得したうえで次のステップに進んでください。

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