経年劣化による賃料の下落率について | PLANINVESTの不動産コラム

経年劣化による賃料の下落率について

尾谷 奈雄崇

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経年劣化による賃料の下落率について

不動産投資をするときに、収支計算を最も悪化させる要因は、『空室』と『賃料下落』です。
空室は予測できませんが、家賃下落は、過去のデータを見れば、自分の物件の家賃下落率が
ある程度分かるので、不動産が経年劣化することによる賃料下落率を踏まえたキャッシュフローを、シミュレーションする事は可能です。
そこで今回は、築年数による賃料の下落率について解説していきます。


不動産投資における賃料の重要性

不動産投資は一般的に賃貸物件を運営して、賃借人からの賃料を収入源とします。
そんな賃貸物件の賃料は、将来的に必ず下落するものです。
というのも、不動産は実物資産であり、築年数が経過するにつれて経年劣化していくからです。
特に、物件数が多い都心エリアなどは、物件の築年数が経過するごとに競争力が弱まり、
賃料が下落しやすい傾向です。
大勢の方は同じ賃料を払うなら、出来る限り新しいマンションに住みたいと思いますので、
そうなると築年数が経過したマンションは賃料を下げないと賃貸が付かなくなってしまいます。
こればかりは、避けては通れない道なので、賃料はどの程度下落するか?という点を加味して運用計画を立てる必要があります。


経年劣化が賃料に与える影響

「経年劣化が賃料に与える影響」は、年率換算すると約1%程度と言われています。
とはいえ、築年数が浅い時期と築年数が古い時期では、築年数の経過による下げ幅は異なるので、あくまで「長期的な下落を年換算すると約1%程度」と認識ください。
東京23区内の賃貸マンションを対象に築年数で、成約事例を基に賃料の下落率をまとめると、
・築3~10年は大きな下落圧力がかかる
・築11~20年は上記に比べると下落圧力は弱い
・築21年以降は上記より更に下げ圧力は弱くなる
上記の傾向が見られます。
トータル的には年間換算すると約1%の下落率ですが、築浅の方が賃料の下落率は高いです。
やはり、築浅物件を選ぶ人は「築浅」にこだわりがあるようです。
逆に、築21年を過ぎると、数年間の差ではさほど変わらないという認識なのでしょう。
築年数が経てば経つほど競争力が低下し、賃料の下落圧力は弱くなっていきます。
築浅の家賃下落圧力が強い理由としては、選ぶ人のこだわり以外にも新規供給量の影響も大きいと考えられます。
築浅の賃貸物件を見学している人は、コンスタントに供給されている新築物件が競合物件になるため、築古物件に比べて競合物件が多いのです。

さらに、築浅希望の人にとって新築物件は非常に魅力的なので、「強力な競合相手」になってしまいます。
もちろん、そのマンションの立地や周辺環境、駅からの距離や設備・仕様など、もっと細分化すれば築浅でも下落率が緩やかな物件もありますが、総じて築浅の方が下落率が高くなる点は認識しておくべきです。


家賃下落を見越した賃料の設定方法

不動産投資は家賃下落を加味しなければいけません。
具体的には、近隣の家賃相場を調べることが重要です。
ご自身での調べ方としては、近隣で賃貸に出されている物件を検索し、築年数ごとの賃料を
調べていきます。
出来る限り、
・築年数
・部屋の広さ
上記を細分化して、賃料をピックアップしていきましょう。
その上で、自分の物件と合致するデータを参考にしましょう。
また、信頼できる不動産会社にアドバイスをもらうのも良いと思います。


まとめ

不動産は現物資産のため、経年劣化による資産価値の低下は避けられません。
購入前に賃料の下落を見越した物件の選定やシミュレーションをする事で、リスクの軽減や、安定した収入の確保に繋がります。
一度下落した賃料を上げる事は、非常に難しいです。
仮に現在の収支がマイナスになっていたり、思ったよりプラスが生まれていないなど想定外の状況になっている場合は、傷口が深くなる前に、売却を考える事も選択肢の一つに入れた方が良いかもしれません。


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