返済比率とは? | PLANINVESTの不動産コラム

返済比率とは?

坂本 駿

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返済比率とは?

返済比率とは

住宅ローンの返済比率(返済負担率)とは、額面年収に対する住宅ローンの年間返済額の割合のことです。住宅ローン審査の際、金融機関がチェックするポイントのひとつとして挙げられます。
返済比率が基準を超えると返済が滞るリスクが高まることから、融資を受けられない恐れがあることや、借入額そのものを減額されることもあるので注意が必要です。

借入可能額の計算の考え方

返済負担率に基づいて借入可能額を計算する場合には、返済期間は「(完済時年齢として定められている年齢)ー(現在の年齢)」もしくは「最長の返済期間として定められている期間」のどちらか短い期間で計算します。

・借入可能額の計算方法
借入可能額の計算方法は、以下となります。
(年収x返済負担率基準)ー(他のローンの年間返済額)=年間返済額(年間返済可能額)÷ 12 ÷審査金利での100万円あたりの毎月返済額 x100万円=借入可能額
*返済負担率基準は各金融機関によって異なります。

・返済比率の計算式

返済比率(%)= 年間の返済額の合計 ÷ 額面年収 × 100
たとえば、額面年収800万の人が年間240万円の返済をしている場合の返済比率は、以下の通りです。
返済比率(%)= 240万円 ÷ 800万円 × 100 = 30.0%

・自動車ローンやその他ローンも考慮する必要がある

返済比率の計算式における「年間返済額の合計」には、住宅ローン以外の借入も考慮する必要があります。
他のローンを含めて計算することで借入可能額の上限が変わり、それに伴い返済額も変わってきます。

ローン返済に影響を及ぼす借入時の注意点

【金利を確かめる】

住宅ローンを返済していくうえで、金利を念頭に置くことが大切です。
金利の高さによって毎月の返済額が異なることから、返済計画にも違いが生じます。
金利は主に以下3つのタイプに分けられます。

 ・変動金利型:定期的に金利および返済額が見直される
・全期間固定金利型:金利も返済額も完済まで変わらない
・固定期間選択型:はじめの数年間は固定金利、その後タイプを再選択する

それぞれの特徴について、おさえておきましょう。

【変動金利型】

変動金利型は経済情勢などに応じ、だいたい半年ごとに金利の見直しが行われます。
また、毎月の返済額も元利均等返済を選択した場合には、通常5年ごとに、元金均等返済の場合は通常金利変動とともに見直しが行われるケースがほとんどです。
金利水準が下がれば、将来の返済額も少なくなる一方で、返済額が金利に左右されることからローン締結時に返済総額を把握することができません。
元利均等返済を選択している状態で金利が大きく上昇してしまった場合、毎月の返済額のうち金利が占める割合が高くなることから元金があまり減らない恐れがあります。

【全期間固定金利型】

全期間固定金利では、完済までに支払う毎月の返済額が確定していることから、返済計画が立てやすいといえます。
また、金利の低い時期に契約を締結すれば、最終支払いまで低金利のままでいられるのも特徴でしょう。
留意点として、先にお伝えした変動型に比べると金利が少し高めに設定されていることが挙げられます。

【固定期間選択型】

固定期間選択型では、ローン締結時に最初の金利の固定期間を何年にするか選択します。
設定期間終了後は変動型とするか、再度固定期間にするかを選択可能です。(金利はその時点でのレートが適用される)
固定期間中は返済額が変わる心配がないほか、変動金利型のような未払い利息のリスクもないでしょう。
ただし、固定期間が終了した後の返済額については、ローン締結時に把握できないので注意が必要です。

まとめ

金利もいくつか種類があり、金融機関への返済比率が不動産投資をしていくうえで重要なポイントになってくることはご理解いただけましたでしょうか。既に不動産を運用されていらっしゃる方は、見直しをしてみるのも良いかもしれません。
不動産の購入を検討されていらっしゃる方は、より良い運用をしていく為に金融機関への返済比率などの知識をつけて始められるのが良いと思います。
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