【保存版】サブリース賃料の「減額請求」にどう対応する？法律と実務対応を徹底解説

サブリース契約と賃料減額請求の現実

サブリース契約は、物件を一括で借り上げてもらい、空室の有無に関わらず家賃が保証される仕組みです。

不動産オーナーにとっては「安定収入が見込める」として人気ですが、契約から数年経つとサブリース会社から

• 「家賃保証の見直し」
• 「賃料の減額申し入れ」

といった通知が届くケースがあります。

「契約書に書いてあるし、断れないのでは…？」

と不安になるオーナーも少なくありません。

しかし実際には、法律や契約の仕組みを理解していれば、不利な条件変更を避けることが可能です。

減額請求は必ず応じる必要があるのか？

結論から言うと、減額請求に必ずしも応じる義務はありません。

サブリース会社が「近隣相場の下落」や「空室リスクの上昇」を理由に減額を求めてきても、契約書に多い「賃料は協議のうえ見直し可能」という条文は、

• 協議する義務はある
• しかし変更に応じる義務はない

という意味です。

契約は民法上、当事者の合意によって成立・変更されます。
したがって、オーナーが納得しない限り一方的な減額はできません。

サブリース会社はオーナーが知識がない事に付け込み、さも当たり前かのように賃料の減額を要求してきますが、決してそんなことはありません。

借地借家法第32条による「増減請求」の仕組み

サブリース会社が法的根拠として持ち出すことが多いのが、借地借家法第32条です。

この条文では、

経済事情の変化や近隣相場との不均衡が生じた場合、賃料の増減請求ができる

とされています。

重要なポイント

• この請求は 裁判を経て最終的に認められる場合にのみ有効
• 「請求＝即時変更」ではない

減額が認められる条件

減額が法的に認められるには、以下のような客観的理由が必要です。

• 周辺相場と比べて明らかに高い家賃
• 長期的な空室や経済不況などの外的要因
• 利回りや賃料収支の大幅な変化

つまり、「空室が増えた」「会社の収支が悪化した」といった業者都合だけでは減額は認められません。

サブリース賃料減額請求が来たときの実務対応

サブリース会社から減額要望が届いたら、以下のステップで冷静に対応しましょう。

1. 契約書を確認する

「賃料の見直しは協議による」とあれば、協議には応じる姿勢を見せつつ、
「合意がない限り変更しない」 と明確に伝えます。

2. 一方的な減額通告には署名しない

通知書や合意書に署名・捺印しなければ契約は変更されません。
ただし放置すると「黙示の同意」と見なされる恐れがあるため、必ず書面で拒否の意思を示すことが大切です。

3. 根拠がなければ拒否できる

相場データや査定書などの客観的資料がない減額要望は、法的にも応じる必要がありません。

4. 即答せず専門家に相談

宅建士、不動産会社、弁護士などの専門家に内容を共有し、リスクを事前に確認しましょう。

まとめ：安易に了承せず、正しい知識で資産を守る

サブリース契約は便利な反面、契約後に減額請求が行われることもあります。
しかし、オーナーが納得しない限り一方的な減額はできません。

大切なのは次の3つです。

• 契約内容の確認
• 法律の仕組みの理解
• 不当な請求の拒否

この3つを徹底することで、収益と資産を守ることができます。

「分からないから了承」ではなく、
「分からないから専門家に聞く」

この姿勢こそが、不動産経営を安定させる最大の武器です。