不動産価格に影響を与える要因とは？

不動産投資をされている方にとって、不動産価格の動向は気になるポイントだと思います。
しかし、その動向を読むことは容易ではありません。
不動産価格に影響を与える要因は、主に「経済的要因」「国際情勢」「国内イベント」の3つです。
それぞれの要因は、不動産価格に直接影響を与えるものから間接的に
影響を与えるものまでさまざまです。
今回のコラムで、それぞれの特徴をよく把握した上で、不動産価格の動向について理解しましょう。

株価や長期金利などの経済的要因

不動産と経済活動には、深い関係があります。
なぜなら経済活動が活発なときほど、不動産需要も高まりやすいからです。
つまり景気が良いときほど不動産需要は高まり、結果的に価格は高く推移しやすくなります。
景気を判断する指標にはいくつかありますが、分かりやすいのは株価や長期金利ではないでしょうか。
株価は主に各企業の業績によって左右され、基本的には景気が良いときほど高くなります。
そのため株価が高いときほど、不動産価格も値上がりしやすい傾向にあります。
一方、長期金利は企業や個人が資金を借りる時に支払う金利の目安になる指標です。
日本銀行が金融政策によって決める短期金利と異なり、実際の需給関係に応じて変動するため、
経済状況を表す指標として重要な役割を果たしています。
長期金利は株価と反対で、低くなるほど投資家などが資金調達しやすくなるため、
不動産が買われて不動産市場が活発になり、不動産価格の上昇につながります。
また、不動産価格に与える経済的な要因としては、海外からの投資も大きく影響しています。
海外から日本国内へ投資することを「インバウンド投資」と呼びますが、中国や台湾といった同じ東アジアの隣国を中心として増加傾向です。
インバウンド投資が広がり始めた当初は資産としての価値が高い東京23区内のマンションを中心とした需要が高い傾向にありました。
しかし、新型コロナウイルスが蔓延した影響で在宅ワークが拡がり、ランニングコストのかかる大都市から地方に移住する方が増えたことによって、現在大都市の賃貸需要は下降傾向にあります。
投資用不動産は賃貸需要の影響も大きく受けるため、たとえ大都市であっても今後の価格推移には一抹の不安があります。

国際情勢や金融政策による影響

不動産価格は景気が良いときほど高くなりがちですが、それには投資家や企業が安心して投資できる環境が整っていなければいけません。
ここで注意しなければいけないのはグローバル経済化が進む現代では、国内情勢だけでなく国際情勢も不動産価格に大きな影響を与えるようになってきている点です。
特に都心部のような不動産取引が活発な場所では、インバウンド投資に代表されるように外国資本も不動産売買に積極的に参入しています。
国際情勢が不安定になれば外国資本が日本市場へ流れなくなって、不動産価格が下落するかもしれません。
ウクライナ情勢による金融マーケットによる影響が大きく、依然として大きな変動が続いている点にも注意が必要です。また上述したように、不動産価格は一般的に金利が低ければ低いほど高くなりがちです。
そのため、ヨーロッパや日本を中心として行われているマイナス金利やゼロ金利といった金融緩和政策をとっている国ほど、すでに不動産市場を活性化する方策を実施している形になっています。
しかし、主に金融機関を中心として、マイナス金利やゼロ金利政策は副作用もあると言われており、いつまで続けられるか分かりません。
いつかは出口戦略を考えなくてはならず、金利を上げたときに不動産市場に悪影響を及ぼす可能性も考えられます。

国内イベントの開催や再開発による影響

大きなイベントが国内であれば、それによる観光客の増加を見越して周辺にホテルや旅館、
飲食店などの需要が高まり不動産価格の上昇が見込めます。
大々的な開発によって不動産価格が上昇するという点においては、公的に行われる再開発も同じ理屈です。
日本では駅前の繁華街などの街並みが古くなったことにより、治安と経済の両面が悪化しているエリアも増えてきました。
そうしたエリアに対して都市再開発法を適用することで開発に着手し、新しく人を呼び込むケースも多くなっています。
再開発されたエリアは一般的におしゃれな商業施設が立ち並び、利便性も向上するので
ブランドイメージが高まりやすく不動産価格は上昇しやすいといえるでしょう。

まとめ

今回のコラムでは、不動産価格に影響を与える要因について説明させて頂きました。
投資用不動産の価格は上記の要因だけではなく築年数や管理会社との契約内容など、その他の要因も大きく影響します。
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