修繕費・管理費の上昇リスクと、今こそ見直すべき理由

ここ数年、不動産投資市場では「思ったより手残りが減った」「売却しようとしたら想定より価格が下がった」という声が増えています。
その背景には、家賃や金利の動向よりも、“目に見えにくい支出の増加”があります。
特に、築年数の経過に伴う「修繕積立金」や「管理費」の上昇は、
投資マンション経営における静かなリスク要因です。
こうした状況を踏まえ、今回は「修繕費・管理費の上昇リスク」をテーマに、
なぜ定期的な見直しが不可欠なのかを詳しく解説します。

■ 修繕積立金は築年数とともに確実に上昇

多くのマンションは、築後10〜15年で大規模修繕工事（外壁塗装や防水工事）が必要になります。
新築時は積立金を低く抑えて販売されることが多く、1,000円〜2,000円からスタートする例も珍しくありません。

低額で始まった積立金も、築年数の経過とともに10倍以上に増えることがあります。
修繕積立金の値上げは、管理組合の総会決議で決まるため、オーナーの意思に関係なく支出増が確定する形になります。

ただし、過去の総会議事録や長期修繕計画書を確認することで、値上げの兆候を把握することは可能です。
たとえば「大規模修繕の実施予定時期が近い」「修繕積立金の収支が赤字傾向」といったサインが見られたら、今後の値上げリスクが高いと考えられます。
戸数が少ない場合、最終的な月額は倍どころか数倍に膨らむこともあります。

※こちらは、国交省が調査したデータを元にした一般的傾向となり、実際に新築時から築20年以上で10倍以上に上昇するケースが多数確認されています。

■ 管理費も外部要因で上昇

管理費は共用部の清掃・保守、管理会社委託費、共用電気代などに充てられます。
近年は以下の要因で上昇傾向が強く、
築浅物件でも年間数万円の負担増が発生することがあります。

• 清掃・警備スタッフの人件費上昇
• 電気料金や光熱費の高騰
• 管理会社委託費の値上げ

■ 見直しを怠ると売却価格に影響

修繕費や管理費の上昇、長期修繕計画の不備を放置していると、
売却のときに想定より、大幅に安くしか売れないことがあります。
こうしたケースは珍しくなく、利益確保や資産入れ替えのタイミングを逃す原因になります。

■ プラスの人も、マイナスの人も“定期的な経過観察が必須”

収支が黒字でも赤字でも、経過観察を怠ることはリスクです。
・黒字の方
　将来の修繕費増や管理費値上げを見越して、出口戦略を早めに検討することで利益を確保。

・赤字の方
　支出増が加速する前に、ローン条件の見直しや資産入れ替えを検討することで損失を最小化。

どちらの場合でも、現状のまま放置することが最大のリスクです。
値動きの傾向を予測し続け、タイミングを見極めることが重要です。

■ 書類も多く、自分だけで判断するのは困難

• 長期修繕計画書
• 収支報告書
• 総会議事録
• 修繕積立金・管理費の過去推移

確認すべき資料は多岐にわたり、専門知識がなければ正しく判断することは困難です。

そのため、不動産会社との面談や資産診断を活用することが得策です。
物件ごとに「売るべきか、持つべきか」を数字で整理でき、今後の資産戦略を立てやすくなります。

■ まとめ

• 修繕費・管理費は築年数や外部要因で必ず上がる
• 見直しを怠ると、売却価格が急落したり、損失が拡大する事例は多い
• 収支がプラスでもマイナスでも、定期的な経過観察が不可欠
• 書類も多いため、専門家との面談で第三者視点からの分析が得策

投資マンション経営では、小まめな見直しこそが資産価値を守る最大の防御策です。

修繕積立金の値上げは、キャッシュフローや売却タイミングに大きく影響します。
PLANINVESTでは、物件ごとの修繕積立金や長期修繕計画を踏まえた「将来支出リスク診断」を行っています。
「今のまま保有して問題ないか」「売却・買い替えの判断をすべきか」など、
無料でご相談いただけますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。