高額賃料のサブリースにご注意

最近弊社に、お客様より「サブリース会社から賃料が入金されない」とのご相談がかなり多く寄せられております。
毎月の家賃収入は不動産投資の要であり、その入金が無くなるのは致命的です。
もしもサブリース会社から賃料の振込みが滞ってしまったら、自己破産の可能性まで出てくる方もいるかと思います。
実際にこのような被害は多く、この先も、どのオーナー様にもこのような事態が起こる可能性が有ります。
しかし、サブリース会社が、賃料を振り込めなくなるような状況になるのはなぜなのでしょうか。
このような事態になってしまうのは、単純にサブリース会社の経営不振が理由なのですが、
更に突き詰めていくと、経営不振に至った原因は「サブリース賃料の逆ザヤ」の事が多いのです。
今回はこの「サブリース賃料の逆ザヤ」についてを説明します。

サブリース賃料の逆ザヤとは

サブリース会社のサブリース賃料は、実際の賃料よりも高いサブリース賃料をオーナーに支払っている「逆ザヤ状態」になっている事も多いです。
サブリース賃料の逆ザヤとは・・・
サブリース賃料：10万円
実際の入居者賃料：9万円
上記のような状態になります。
本来であればサブリースの仕組みとして、実際の入居者からの賃料はサブリース賃料を上回ってるのが通常なのですが、実際の入居者賃料が毎月オーナー様に送金しなければならないサブリース賃料に満たないので、サブリース会社がその差額を補填し、実質サブリース会社が赤字になっているという状態です。
このような状態は実際多く、当然の事ですが、逆ザヤのサブリース賃料を設定している管理戸数が多ければ多いほど、経営を圧迫する事になります。

逆ザヤの家賃保証が成り立つ理由

なぜ、わざわざ経営を圧迫するよなサブリース賃料を設定するのでしょうか。
普通に考えると、逆ザヤのサブリース物件が多くなると、その分サブリース会社としては管理すればするほど、支出が多くなり、毎月の収支は赤字になります。
物件管理だけで経営をしている会社だと、これでは倒産まっしぐら間違いなしです。
しかし、逆に考えるとサブリースで逆ザヤになったとしても、逆ザヤ分以上の収入がどこかで確保出来るのであれば、問題が無いのです。
その収入というのが、「物件の販売利益」なのです。
販売会社から投資用のワンルームを購入すると、グループ管理会社にそのまま賃貸管理を委託する事が多いです。
なので、その販売会社のグループ賃貸管理会社とサブリース契約を結ぶことになります。
その売買利益は何百万にもなるので、この先の毎月のサブリース賃料の赤字を十分に補填出来るのです。
逆にオーナー様の立場からすると、相場よりも高いサブリース賃料で物件を購入出来れば、収支が安定してお得な気分になってしまいますが、これは全く真逆で、かなりのリスクを背負って物件を購入している事になるのです。
更に物件を販売する営業マンの立場で考えてみると、賃料が高く収支が良く見える物件はオーナー様に非常にご紹介がしやすいのです。
このスキームは有名な「かぼちゃの馬車事件」とほぼ一緒です。
需要の無いシェアハウスで、高額な保証賃料でサブリースをして、多くの被害者が出ました。
実際は入居者はほぼ０のような状態で、世間でもかなり問題になりました。
更に、販売会社はその逆ザヤの保証賃料を支払うために、さらにシェアハウスを販売。
このような自転車操業で、更に被害が拡大していきました。
この自転車操業が追い付かなくなったときに、サブリース賃料の送金がストップしたり、サブリース会社が倒産してしまうという事態になるのです。

サブリース賃料の改定で補う場合も

仮にサブリース会社が倒産をしない場合でも、オーナー様の運用が安泰な訳ではございません。
会社がマイナスになるような高額の保証を続けていると、いつかは倒産してしまいまう事は必然です。
その対策として、サブリース契約ではサブリース賃料の見直しが定期的に入ることが殆どです。
サブリース賃料の見直しをして、経営が赤字にならないように毎月オーナーに送金するサブリース賃料を減額するのです。
なので、購入時のサブリース賃料が生涯必ず入金される訳ではないです。
サブリース契約書には、「近隣建物と比較して賃料が不相当となった場合は、相手方に対し賃料の改定が請求出来る」等の文言が、
必ずと言っていいほど入っておりますので、サブリース契約書を今一度確認してみるのも良いかもしれません。

まとめ

マンションは現在かなり高値で、それに合わせて賃料も高めに設定されている事も多いです。
ワンルームは、今も変わらず単身者の需要がありますが、極端に高い賃料設定では当然入居者はつきません。
相場賃料を調査して、サブリース賃料は適正な賃料か判断しましょう。
確かに月々の収支は大事なのですが、場合によっては、後から取り返しのつかない事態になる事も有ります。
サブリースが全て悪という訳では無いので、そのような点もしっかりと説明してくれるような、サブリース会社にお任せするのが良いかと思います。

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