首都圏エリア以外の投資用マンションについて

首都圏エリア外（地方都市、旧5大都市）の不動産投資なら資金が少なくても始められるという魅力もあり、

視点を向ける方も増えて来てるのではないでしょうか。

土地の安さゆえに資金を少なくして始められるのは事実ですので、

資金の問題で不動産投資を始めづらかった方にとってはとても魅力的と言えるでしょう。

ですが、地方都市物件だからと言って物件選びを怠ってはいけませんし、

首都圏と同じく当然メリット、デメリットの双方に目を向けていく必要もありますので、

今回のコラムではその部分について紹介していきます。

■旧5大都市とは！？

まず、現在の5大都市は札幌市、東京23区、名古屋市、大阪市、福岡市となっておりますが、

弊社で取り扱っている物件の件数状況にて旧5大都市の方が多かったので、そちらを基に解説していきます。

旧5大都市とは横浜市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市となります。

今回は旧5大都市の中でも横浜市は首都圏エリアに入るので、除外してみていきます。

不動産価格は需要と供給のバランスで決まるので、首都圏を外れ人口の少ないところに行けば行くほど価格は安くなります。

しかし、過疎地などではタダ同然で物件を購入できたとしても入居者を募りづらいので、投資対象としては不向きとなります。

過疎地の物件はほとんど空き家ということも珍しくなく、どれだけ安くても賃貸需要そのものがありません。

今回話す場所は都市圏という事もあり、極端な過疎化は無いとは思いますが、

昨今、コロナの影響もあり都心部から人が離れていってしまっている地域も

あるので事前に調査をする事で投資失敗のリスクを軽減できる事でしょう。

■物件選びで重要なポイント

物件の賃貸面積をまずしっかり確認しましょう。

地方で物件を購入する場合は、ある程度広さのある物件を選ぶようにしましょう。

単身用の物件であれば、1戸あたり最低20㎡、できれば25㎡くらいある物件を選びましょう。

都心の物件であれば15~16㎡程度の広さがあればある程度の需要はありますが、これは都心ならではの利便性があるからです。

地方では事情が違い、都心のようなサイズ感の物件だと入居者からの人気が下がってしまいます。

あまりにも狭い物件だと家賃を下げざるを得なくなってしまうので、注意しましょう。

■投資によるメリット

・まず第一に首都圏エリアより金額が安い点が挙げられます。

　大阪は地方都市の中でも物件価格は高い方ですが、東京では1㎡単価56万円前後、大阪では52万前後となってます。

　（2021年の中古マンション成約単価を基にしています）

・購入時の金額が安いという事もあり利回りの良い物件が探しやすい事も利点となります。

　大阪市の利回りは6.60％、京都市の利回りは7.26%、名古屋の利回りは7.77%となってます。

　（2021年の都市利回りを基にしています）

・競合が少ない。

　首都圏エリアに比べ競争率が低い為、選りすぐって物件を探せます。

■投資によるデメリット

・空室リスクが高い。

人口推移と物件の供給状況など細かく分析する必要がありますが、人口が多い東京都に比べると地方都市は確保で

きる入居者が少ないため空室リスクが高いと言えます。

更には安定した賃貸需要が首都圏に比べて低い傾向にあります。

・売却の計画を立てるのが難しい

　地方の場合、中長期的には不動産価格の大幅な上昇は望みにくいです。 さらに、都心であれば景気変動が賃貸需要に影響する度合いも少ないと考えられるが、

地方では景気変動の波が賃貸需要に大きく影響しやすいと言えます。そうしたことからも、地方物件は売却の計画が立てづらいのが現状です。

・管理会社にすべて任せる

　これは地方でなくても言えることですが、管理会社は独自のノウハウを持っています。

　その為、オーナーがすぐに駆けつけられる距離にいない場合、不都合なこともあります。

　例えば、設備の破損が生じた場合、現場を確認することができない為、工賃料などは管理会社側の言い値となってしまう

といった事態が起こったりします。近場であれば知人に施工してもらったり部品の手配なども出来る為、安く済むケースが多いです。

　このようなケースを防ぐため、別の地域に住んで地方都市で不動産投資をする場合、信頼できる管理会社と適切なコミュニケーションを

　とる必要が出てきます。

この点も地方で不動産投資を行うデメリットとなります。

以前のコラムでもメリット、デメリットの件については取り上げていますのでご参照下さい。

■まとめ

今回のコラムでは、地方で不動産投資を始めるメリットとデメリットを紹介しました。

物件価格が安く、表面利回りが高い物件が多いというメリットがありますが、空室リスクや流動性の低さなどのデメリットもあります。

ただし、大学や企業が集中するエリア、生活環境の優れているエリアなどでは、リスクが抑えられる可能性があります。

地方での不動産投資は、全体傾向だけでなくエリアごとの視点で、物件をしっかりと見極めていくことが重要となってきます。

所有する前に購入する物件の地域がどういった場所なのかをしっかり調査しましょう。

首都圏エリアで所有する場合も地域選びは投資用マンションにとって最重要ポイントとなる事は間違いないでしょう。