2026年4月施行の区分所有法改正とは

投資用不動産を運用する上で、大きく関係あるマンション建物管理組合。
今年、その法改正が23年ぶりに施行されます。
日本のマンション管理・再生ルールを大きく変える重要な法改正です。
これは老朽化マンションの増加や、区分所有者の高齢化・不参加の広がりなどの社会課題を受けて、マンション管理組合の運営や建替え・再生をより円滑に進めるために行われた大規模な見直しです。
今回は、その法改正について深く説明させて頂きます。

「2026年4月施行の区分所有法改正」とは、
日本におけるマンション等の集合住宅の管理・運営・再生をめぐる基本法である「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」が、大幅に改正されることを指します。
この改正は2025年5月に法律として成立し、2026年4月1日から施行され、約23年ぶりの大規模な改正として注目されています。

2026年4月施行の区分所有法改正とは、
マンションなどの集合住宅の基本ルールを定める「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」が大幅に見直されることを指します。
・成立：2025年5月
・施行：2026年4月1日
・位置づけ：約23年ぶりの大規模改正

日本の老朽マンション増加や住民の高齢化を背景に、
管理・再生を円滑に進めるための抜本的な制度見直しです。

【主な改正ポイント】

① 総会・決議ルールの変更（出席者多数の原則）
これまでの決議では、欠席者が事実上「反対」と同様に扱われ、実務上ハードルが高いケースがありました。
改正後は「出席者多数の原則」が基本となり、
 👉 実際に出席した区分所有者の意思に基づいて決議
 👉 意思決定の実効性が向上
上記の様に、管理組合運営がより現実的になります。
では具体的にどう変わるのか？解説させて頂きます。

■ 改正前（イメージ）
例：100戸のマンション
出席者：60人
賛成：35人
反対：25人

👉 全体の過半数（51人）に届かないため否決

■ 改正後
同じ状況なら
出席者60人の過半数＝31人以上で可決
👉 賛成35人なので可決
【「出席」の範囲は？】
出席には次が含まれます。
・現地出席
・書面議決
・電磁的方法（オンライン等）
・委任状

つまり、実質的に意思表示した人が母数になります。
（注）ただし例外あり
重要事項は引き続き特別多数決です。
例えば
・共用部分の重大変更
・規約変更
・建替え決議（原則4/5など）

これらは従来どおり、または別途緩和要件付きで高い賛成割合が必要です。

② 建替え・取り壊し等の決議要件の緩和
従来は、建替えや一括売却などに極めて高い賛成割合が求められていました。
今回の改正では、
・建替え
・取り壊し
・一棟リノベーション
・敷地の一括売却 など

について、「5分の4」などの特別多数決制度を導入し、再生を進めやすくする方向へ向かって行くと思います。
よって老朽マンション再生の現実的な選択肢が広がります。

③ 老朽マンションの管理・再生の円滑化
（1）管理計画の引継ぎの制度化
分譲事業者が作成した管理計画を管理組合へ引き継ぐ仕組みが整備されます。

👉 初期段階から計画的な修繕・管理が可能に

（2）再生手法の多様化
・取り壊し
・用途変更
・売却
・大規模改修

など、状況に応じた柔軟な再生が可能になると考えております。

④ 管理規約との関係整理

改正法には強行規定（従わなければならない規定）が多く含まれます。
そのため、
・現在の管理規約が法律と不整合になる可能性
・標準管理規約も改正予定
・各マンションで規約改正総会の開催が必要

👉 実務上、規約の全面点検が必須となります。

【改正の背景】

この法改正の目的は次の課題への対応になり、以下の項目かと存じます。
・老朽マンションの急増
・区分所有者の高齢化
・管理組合の担い手不足
・修繕・建替えが進まない現状
「合意形成ができず何も決まらない」という状態を防ぎ、
 実行可能な意思決定制度へ転換することが大きな狙いになります。

【実務への影響】

2026年4月施行の区分所有法改正は、
「管理の合理化」と「再生の現実化」
を柱とする、大きな制度転換になり、その中でも特に影響を受けるのは以下になります。
・管理組合
・理事会
・区分所有者
・マンション管理会社
・分譲事業者

【まとめ】

今後は、管理規約の見直し、決議ルールの理解、再生制度の把握が重要になると考えます。
この2026年4月施行の区分所有法改正は、マンション管理と再生に関するルールを大きく変えるものです。
特に管理組合の運営実務に直結する内容なので、所有者や理事は理解と準備が必要です。
（※2026年4月施行の法改正に関連して、マンション管理適正化法やマンション建替え等円滑化法の改正も進んでおり、総合的な対応が求められています。）
「2026年4月施行の区分所有法改正」とは、日本におけるマンション等の集合住宅の管理・運営・再生をめぐる基本法である「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」が、
大幅に改正されることを指します。
この改正は2025年5月に法律として成立し、2026年4月1日から施行される事となります。
このように、投資用不動産を運用する上で、密接な関係がある建物管理に関する情報に関しては、かなり重要かと存じますので、今後も引き続き注目する必要があると考えております。

また、弊社では投資用不動産を運用する上で重要な賃貸管理も預かっております。
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