一棟投資について

不動産投資には、ワンルーム投資や一棟投資、戸建て投資や駐車場投資、不動産投資信託（REIT）など、さまざまな種類が存在します。不動産投資といっても、管理する範囲や必要な自己資金の違い、収益リスクの違いなど相違点もあるため、同じ投資方法とひとくくりにすることはできません。その中でも今回は、一棟投資について説明します。

一棟投資とは

一棟投資とは、アパートやマンションを部屋単位で投資する区分所有ではなく、一棟単位でアパートやマンションなどを購入して、家賃収入やその売却収入で投資資金の回収と利益を得る投資方法です。

アパートとマンションの違い

アパートとマンションの定義の違いについては、法的には定められていませんが、一般的には、建物の構造で区別を行います。国土交通省は、3階建て以上、分譲・共同建て、鉄骨造(S)・鉄筋コンクリート造(RC)・鉄筋鉄骨造(SRC)の建物を、マンションとして調査しています。それ以外の木造物件や、2階建ての建物など条件にあてはまらないものをアパートと呼ぶことが多いです。
アパートは、基本的に木造や軽量鉄骨造のものが多く、共用部の少なさや建物が小さいことからマンションと比較して購入費用、ランニングコスト、解体費用が安いことが特徴としてあげられます。
マンションは、鉄骨造(S)・鉄筋コンクリート造(RC)・鉄筋鉄骨造(SRC)で作られており、防音性が高く、耐震性や耐火性に優れ、アパートより劣化しにくいですが、購入費用、ランニングコスト、解体費用が高額になりやすいです。
どちらの投資を行うにしても、重要なことは適切な管理を行い、入居率を高く維持し、賃料収入を得ることです。

一棟投資を始めるのに必要な自己資金について

一棟投資に掛かる初期費用は、年収や職業、資産状況に左右されますが、購入しようとする物件価格の10％から30％が目安となってきます。使用される用途としては、頭金、不動産会社への仲介手数料や司法書士代、不動産所得税、事務手数料などに当てられます。
立地や築年数、物件状態などで初期費用も大きく変わりますが、仮に8,000万円のアパート購入時、10％の自己資金が必要になる場合は、頭金として800万円必要となります。

一棟投資のメリット・デメリット

◇メリット
1つ目は、収入額が大きいことです。
総戸数20戸の一棟物件で1部屋あたり月7万円の家賃であれば、毎月140万円の家賃収入となります。また空室が出た場合にも他の部屋による家賃収入があり、安定した収入が得やすいです。
2つ目は、資産価値として高く評価されやすい点があげられます。
物件の資産価値は、土地と建物の価格によって評価されます。建物の価値は、経年劣化などにより下がってしまいますが、土地の評価は変わりにくいため、土地付きの一棟物件は、資産価値が高く評価されやすい傾向にあります。
3つ目は、運用の自由度が高いことが挙げられます。
共用部のリフォームや外観のリノベーションなど、時代や需要に合わせて改装を行うことができます。

◇デメリット
1つ目は、管理にかかる費用が高いことです。
不動産会社に管理を任せる場合の管理費用は、戸数分の費用が必要ですし、共用部の光熱費支払いや、修繕費の支払いも自身で行わなければならないため、おのずと管理の費用が高くなってしまいます。
2つ目は、災害時の不安です。
地震や火事などの災害時に、倒壊した場合一気に収入が途絶える不安があります。ただ現在は、耐震基準法や技術の進歩により懸念材料としては小さくなっています。

ワンルームマンションとの違い

ワンルームマンションは、賃料収入を得るという点では、一棟物件と同じですが、初期費用がほとんどかからず、大規模修繕工事は建物管理会社が行います。自身で管理をすることも少ないため、始めやすい投資にはなりますが、周りの部屋と賃料の競争が起きる場合があり、思わぬところで賃料が下がる場合があります。また、空室時に賃料がゼロになってしまうリスクや利回りが低く赤字で運用しているケースも少なくありません。

まとめ

一棟投資は、収入の安定性や資産価値も高く魅力的な投資方法ですが、投資を始める際に自己資金が高額になりやすく、管理にかかる費用も高いためリスクもしっかりと把握しておく必要があります。しかし、資産価値の高さやワンルームマンションと比較した際、キャッシュフローが大きく利回りもよいため、資産形成に向いている投資になります。不動産の売買・管理に関しては、少なからず専門的な知識が必要になってまいります。何かお困りなこと、不安なことが在る方は一人で悩まずに、まずはプランインベストにご相談ください。